Tranh chấp đất là di sản thừa kế, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất pháp luật giải quyết ra sao?
1. Tranh chấp đất là di sản thừa kế
Nghị quyết số 02 ngày
- Đối với đất do người chết để lại (không phân biệt có tài sản hay không có tài sản gắn liền với QSDĐ) mà người đó đã có giấy đỏ theo Luật Đất đai năm 1987, 1993, 2003 thì QSDĐ đó là di sản.
- Đối với trường hợp đất do người chết để lại mà người đó có một trong các loại giấy tờ quy định thì kể từ ngày 1-7-2004, QSDĐ đó cũng là di sản, không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế.
- Trường hợp người chết để lại QSDĐ mà đất đó không có một trong các loại giấy tờ quy định nhưng có di sản là nhà ở, vật kiến trúc khác (như nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ, tường xây làm hàng rào gắn với nhà ở, các công trình xây dựng trên đất được giao để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh như nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới, tiêu nước, chuồng trại chăn nuôi hay vật kiến trúc khác hoặc trên đất có các tài sản khác như cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây công nghiệp hay các cây lâu năm khác) gắn liền với QSDĐ đó mà có yêu cầu chia di sản thừa kế thì cần phân biệt các trường hợp sau:
a. Trong trường hợp đương sự có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp nhưng chưa kịp cấp giấy đỏ thì tòa án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với QSDĐ và QSDĐ đó.
b. Trong trường hợp đương sự không có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp nhưng có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét để giao QSDĐ thì tòa án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với QSDĐ. Đồng thời phải xác định ranh giới, tạm giao QSDĐ đất đó cho đương sự để UBND có thẩm quyền tiến hành các thủ tục giao QSDĐ cho đương sự theo quy định của pháp luật về đất đai.
c. Trong trường hợp UBND cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ việc sử dụng đất đó là không hợp pháp, di sản là tài sản gắn liền với QSDĐ không được phép tồn tại trên đất đó thì tòa án chỉ giải quyết tranh chấp về di sản là tài sản trên đất đó.
Trường hợp người chết để lại QSDĐ mà đất đó không có một trong các loại giấy tờ hợp lệ mà cũng không có di sản là tài sản gắn liền với QSDĐ được hướng dẫn ở trên, nếu có tranh chấp thì thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND theo quy định của pháp luật về đất đai.
2. Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng đất
1. Theo Nghị quyết 02 nói trên, đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được xác lập trước ngày 1-7-1980 (ngày Hội đồng Chính phủ, nay là Chính phủ, ban hành Quyết định số 201-CP thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước) mà sau ngày 15-10-1993 mới phát sinh tranh chấp thì việc giải quyết tranh chấp này như sau:
Trường hợp nội dung và hình thức của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm giao kết hợp đồng:
- Nếu bên nhận chuyển nhượng đã nhận đất thì tòa án công nhận hợp đồng, buộc các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng và phải làm thủ tục chuyển QSDĐ. Nếu bên nhận đất chưa trả đủ tiền cho bên có đất thì buộc họ phải trả cho bên chuyển nhượng số tiền còn thiếu theo giá đất thực tế trên thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm.
- Nếu bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền nhưng chưa nhận đất và bên chuyển nhượng vẫn quản lý, sử dụng, chưa xây dựng công trình kiến trúc trên đất đó, thì các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Trong trường hợp bên chuyển nhượng đã làm nhà ở hoặc không có điều kiện để giao đất cho bên nhận chuyển nhượng thì tùy trường hợp cụ thể tòa án có thể hủy hợp đồng, buộc bên chuyển nhượng phải thanh toán cho bên nhận chuyển nhượng khoản tiền đã nhận theo giá đất thực tế trên thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm.
Trường hợp nội dung của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật nhưng hình thức của hợp đồng không phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm giao kết hợp đồng.
- Nếu các bên chưa thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng thì tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu và hủy hợp đồng.
- Nếu bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền chuyển nhượng đất, bên chuyển nhượng đã giao toàn bộ diện tích đất thì tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất đó. Trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng mới trả một phần tiền chuyển nhượng đất, bên chuyển nhượng mới giao một phần diện tích đất thì có thể công nhận phần hợp đồng đó căn cứ vào diện tích đất đã nhận. Nếu công nhận phần hợp đồng trong trường hợp bên chuyển nhượng giao diện tích đất có giá trị lớn hơn số tiền mà họ đã nhận thì tòa án buộc bên nhận chuyển nhượng thanh toán cho bên chuyển nhượng phần chênh lệch giữa số tiền mà bên nhận chuyển nhượng đã trả so với diện tích đất thực tế mà họ đã nhận tại thời điểm giao kết hợp đồng theo giá trị QSDĐ tính theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm. Đồng thời buộc các bên phải làm thủ tục chuyển QSDĐ đối với diện tích đất mà bên nhận chuyển nhượng đã nhận. Trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng đã giao số tiền lớn hơn giá trị diện tích đất đã nhận mà tòa án chỉ công nhận phần hợp đồng tương ứng với diện tích đất mà họ đã nhận thì bên chuyển nhượng phải thanh toán khoản tiền đã nhận vượt quá giá trị diện tích đất đã giao tính theo giá trị QSDĐ theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm.
- Cũng cần lưu ý, đối với các trường hợp được hướng dẫn trên mà bên chuyển nhượng đã nhận tiền của bên nhận chuyển nhượng nhưng chưa giao đất cho họ mà đất đó đã bị Nhà nước thu hồi để sử dụng vào mục đích công cộng và có đền bù cho bên chuyển nhượng đất thì tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu và hủy hợp đồng.
Nếu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà toàn bộ hoặc một phần nội dung của hợp đồng vi phạm pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội thì bị vô hiệu toàn bộ hoặc một phần và việc giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo quy định tại điều 137, 146 Bộ Luật Dân sự.
2. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được xác lập từ ngày
Do pháp luật thời kỳ này nghiêm cấm việc mua, bán, phát canh thu tô, chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức nên khi có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, tòa án giải quyết như sau:
a. Về nguyên tắc chung, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được xác lập trong thời điểm từ ngày
b. Nếu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được thực hiện thì tòa án công nhận hợp đồng trong các trường hợp sau đây:
- Bên nhận chuyển nhượng QSDĐ đã được UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy đỏ.
- Trường hợp đất chưa được cấp giấy đỏ nhưng bên nhận chuyển nhượng QSDĐ đã hoàn tất thủ tục xin cấp giấy đỏ tại UBND cấp có thẩm quyền, UBND đã cho phép việc chuyển nhượng.
- Bên nhận chuyển nhượng QSDĐ đã xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm quy định về quy hoạch và bên chuyển nhượng cũng không phản đối khi bên nhận chuyển nhượng QSDĐ đã xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh trên đất đó.
3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được xác lập từ sau ngày
Tòa án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ khi hợp đồng có đầy đủ các điều kiện sau đây:
- Người tham gia giao kết hợp đồng có năng lực hành vi dân sự.
- Người tham gia giao kết hợp đồng hoàn toàn tự nguyện.
- Mục đích và nội dung của hợp đồng không trái pháp luật, đạo đức xã hội.
- Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy đỏ theo Luật Đất đai năm 1987, 1993, 2003.
- Bên chuyển nhượng QSDĐ phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng QSDĐ phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.
- Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được lập thành văn bản có chứng nhận của công chức Nhà nước hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền.
Vậy những hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không có đầy đủ các điều kiện trên thì giải quyết ra sao?
- Đối với hợp đồng được giao kết trước ngày 1-7-2004 vi phạm điều kiện "không có giấy đỏ" nhưng đã có một trong các loại giấy tờ về QSDĐ mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 1-7-2004 mới có yêu cầu tòa án giải quyết thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.
- Đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện như "không có giấy đỏ", "hợp đồng được lập bằng văn bản và có chứng nhận, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền" nhưng sau đó đã được cấp giấy đỏ hoặc một trong các loại giấy tờ hợp lệ mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 1-7-2004 mới có yêu cầu tòa án giải quyết thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.
- Đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vi phạm hai điều kiện trên, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì tòa án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất thì tòa án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phần đất có nhà ở và hủy phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.
(Trích Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày
![[ Chùm ảnh ] Cùng xem những hình ảnh ấn tượng, giàu cảm xúc trên đường chạy Marathon Trị An 2024](/file/e7837c02876411cd0187645a2551379f/042024/5_20240429005802.jpg?width=500&height=-&type=resize)
